Autovistoria predial no Rio: o que a Lei 6.400 exige do síndico
Desde 2013, os prédios do Rio de Janeiro precisam passar por uma inspeção técnica periódica, feita por engenheiro ou arquiteto, para verificar se a edificação está em condições seguras de uso. Essa inspeção é a autovistoria predial. Ela nasceu depois de acidentes graves com prédios na cidade e hoje faz parte da rotina de qualquer condomínio bem administrado.
Neste artigo, explico o que a lei pede, quem é obrigado, de quanto em quanto tempo a vistoria deve ser feita e o que o síndico precisa fazer para ficar em dia.
O que é a autovistoria
A autovistoria é uma inspeção técnica da edificação contratada pelo próprio condomínio. O nome vem daí: não é a prefeitura que vai ao prédio, é o responsável pelo imóvel que contrata um profissional habilitado para fazer a vistoria e emitir um laudo.
Esse laudo avalia o estado de conservação, a estabilidade e a segurança do prédio. Quando encontra problemas, aponta o que precisa ser corrigido e em qual prazo.
Quais leis tratam do assunto
Existem duas camadas de regras, e as duas valem para quem está na capital:
- Lei Estadual 6.400/2013, que criou a obrigação para todo o estado do Rio de Janeiro.
- Lei Complementar Municipal 126/2013, regulamentada pelo Decreto 37.426/2013, que detalha como a autovistoria funciona na cidade do Rio.
A lei estadual fala em vistorias a cada dez anos para prédios com menos de 25 anos de habite-se e a cada cinco anos para os mais antigos. A regra municipal é mais rigorosa: na cidade do Rio, a vistoria deve ser feita em intervalos de, no máximo, cinco anos. Por isso, na prática, o condomínio carioca trabalha com o ciclo de cinco anos.
Quem é obrigado
Pela regra municipal, a obrigação vale para as edificações em geral, residenciais e comerciais. Ficam de fora:
- casas unifamiliares e bifamiliares;
- edificações com até dois pavimentos e menos de 1.000 m² de área construída;
- todas as edificações nos primeiros cinco anos depois do habite-se.
Há um detalhe importante: prédios com marquise ou varanda projetada sobre a calçada precisam vistoriar essas fachadas, independentemente do número de pavimentos ou da área.
Quando fazer a primeira vistoria
O prazo começa a contar a partir do habite-se. Passados os cinco primeiros anos, o condomínio já precisa ter a autovistoria feita e comunicada, e depois renová-la, no máximo, a cada cinco anos.
Isso pega muita gente de surpresa em bairros com prédios recentes. Condomínios entregues a partir de 2014 na Barra Olímpica, em Jacarepaguá e no Recreio, por exemplo, já passaram do quinto ano e precisam ter o laudo em dia.
O que o laudo de autovistoria contém
O laudo é o documento técnico que resulta da vistoria. Ele deve ser assinado pelo profissional responsável e acompanhado de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, no caso de engenheiro) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, no caso de arquiteto).
Na prática, um bom laudo cobre:
- estrutura aparente: pilares, vigas, lajes e sinais de fissuras, trincas ou deformações;
- fachadas e revestimentos, incluindo risco de desprendimento de peças;
- marquises, varandas, muros e elementos em balanço;
- cobertura e impermeabilização;
- instalações elétricas, hidráulicas e de gás das áreas comuns;
- equipamentos e áreas de uso comum.
Cada anomalia encontrada precisa ser descrita, localizada, fotografada e classificada por grau de risco, com a indicação do prazo de correção. Se houver risco imediato, o profissional deve avisar o responsável pelo prédio e as autoridades.
Laudo não é aprovação da prefeitura
Esse é um ponto que costuma confundir síndicos. A prefeitura não aprova o laudo. O que existe é uma comunicação: o resultado da vistoria é informado à prefeitura por formulário online, com os dados do imóvel, do responsável e do profissional, incluindo o número da ART ou do RRT.
Quando o laudo indica obras, o prazo para executá-las também é informado. Depois que as obras terminam, é feito um laudo complementar, também comunicado.
Qual é a responsabilidade do síndico
O síndico é quem representa o condomínio e, portanto, quem responde pela contratação da vistoria, pela comunicação do resultado e pela execução das correções indicadas.
Se a autovistoria não for feita ou comunicada, o condomínio fica sujeito à fiscalização e a multa da prefeitura. Além disso, o decreto deixa claro que o responsável pelo imóvel responde civil e criminalmente por danos causados pela falta de reparos ou de manutenção. Em outras palavras, o laudo protege o síndico: ele mostra que o condomínio cuidou da segurança do prédio.
A lei estadual também prevê que o resultado do laudo seja levado ao conhecimento dos condôminos em assembleia.
Como contratar a autovistoria
Alguns cuidados ajudam a contratar bem:
- Confira o registro do profissional. O responsável precisa estar habilitado no CREA ou no CAU, e a ART ou o RRT deve ser emitido.
- Peça uma proposta com escopo claro. O que será inspecionado, quanto tempo leva, o que está incluso e o que fica de fora, como ensaios laboratoriais.
- Separe os dados do prédio. Endereço, número de torres e pavimentos e ano do habite-se são o ponto de partida de qualquer proposta.
- Planeje a aprovação. Em muitos condomínios, a contratação passa por assembleia ou pelo conselho. Vale começar com antecedência.
- Pense no ciclo seguinte. Um laudo bem feito, com plano de manutenção, facilita a próxima vistoria e evita surpresas no orçamento.
Em resumo
A autovistoria é uma obrigação legal, mas também é a forma mais simples de o síndico saber em que estado está o prédio e de se proteger. Na cidade do Rio, o ciclo é de cinco anos, a partir do quinto ano depois do habite-se, e o laudo precisa ter ART e ser comunicado à prefeitura.
Se o seu condomínio está perto do prazo ou já passou dele, veja como funciona a autovistoria predial da ECM Engenharia e peça uma proposta por torre.